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Quiero vender mi propiedad, pero está en sucesión
Guía estratégica para herederos
Vender un inmueble que está en sucesión suele percibirse como un dolor de cabeza eterno. Sin embargo, la demora no es por la ley, sino la falta de una estrategia clara. Como especialista en derecho inmobiliario, mi enfoqué en transformar el expediente judicial en una herramienta de liquidación de activos eficiente.
¿Por qué se necesita realizar un juicio de sucesión?
Cuando una persona fallece, la transmisión de sus bienes no ocurre de forma automática. El proceso sucesorio es la herramienta legal indispensable para formalizar el traspaso de la titularidad y permitir que los herederos dispongan plenamente del patrimonio. También, este trámite es fundamental para regularizar la parte ganancial de los bienes tras la muerte de uno de los cónyuges.
¿Quiénes son herederos?
En Argentina, la ley protege a la familia directa de la persona fallecida, ellos son: Hijos, cónyuge y los padres solo si la persona fallecida no tuvo hijos.
Se los denomina herederos forzosos porque la ley les reserva una porción indisponible del patrimonio de la persona fallecida que se llama "legítima". Esta garantía limita la libertad de testar del causante, impidiendo que pueda excluir a estos herederos de su sucesión mediante testamento.
La protección de esta cuota es absoluta, salvo en casos excepcionales de indignidad (por ejemplo si el heredero atenta contra la vida del familiar) o cuando se aplique la mejora legal destinada a herederos con discapacidad, la cual permite redistribuir una fracción de esa porción obligatoria.
Ante la ausencia de testamento, escenario predominante en Argentina, la ley suple la voluntad de la persona fallecida mediante un sistema de órdenes y porcentajes. Dado que la libertad de testar está restringida por la porción legítima, el patrimonio se asigna en cuotas ideales según el origen de los bienes (propios o gananciales), bajo el siguiente esquema de concurrencia:
Sucesión de los hijos: Los hijos heredan por partes iguales.
Sucesión de los padres (ascendientes): a falta de hijos, heredan los padres, quienes dividen la herencia por partes iguales.
Sucesión del cónyuge con los hijos: En el caso de bienes propios, el cónyuge tiene en el acervo hereditario la misma parte que un hijo.
Ahora bien, si existen bienes gananciales (comprados durante el matrimonio) el viudo o viuda no tiene parte alguna en la división de bienes gananciales que corresponden al cónyuge fallecido. Es decir, se queda con su 50% por la liquidación de la sociedad conyugal y el otro 50% va a los hijos.
Sucesión del cónyuge con los padres: Como dijimos anteriormente, si la persona fallecida no tuvo hijos, respecto a los bienes propios, concurren a la herencia el cónyuge con los ascendientes (padres) y la división es 50% para el cónyuge y 50% para los ascendientes.
Si el fallecido no tuvo hijos y el bien es ganancial el cónyuge ya tiene su 50% por la disolución de la sociedad conyugal. Sobre el 50% del fallecido, el cónyuge y los padres heredan en partes iguales (25% y 25% del total). Entonces en bienes propios es 50/50. En gananciales, el cónyuge retiene su 50% y hereda la mitad del 50% del fallecido, sumando un 75% del total.
¿Qué pasa con los concubinos (Uniones Convivenciales)?
En Argentina, el afecto y el tiempo de convivencia no generan derechos hereditarios. A diferencia del matrimonio, la unión convivencial no convierte a la pareja en "heredero forzoso".
¿Quiénes pueden iniciar el juicio sucesorio?
Pueden iniciarlo lo herederos directos (hijos, padres y cónyuge)
Los Legatarios: Son aquellas personas que, sin ser herederos directos, fueron elegidas por el fallecido a través de un testamento para recibir un bien específico (por ejemplo, una casa determinada, un auto o una colección de arte).
Los Acreedores: Si la persona fallecida tenía deudas pendientes, los acreedores pueden iniciar el juicio por su cuenta. Esto lo hacen para garantizar que esas deudas se paguen con los bienes de la herencia. Por eso, siempre es recomendable que los herederos tomen la iniciativa para mantener el control del proceso.
¿Dónde se realiza el trámite?
El juicio debe iniciarse ante el juez correspondiente al último domicilio donde vivió la persona fallecida. Este lugar es el que determina la jurisdicción, sin importar dónde se encuentren ubicados los bienes (como casas o autos).
¿Qué documentación se necesita para iniciar el juicio sucesorio?
Para evitar demoras innecesarias, la documentación debe ser impecable:
Es el primer paso hacia la venta. Por eso es fundamental contar con la documentación original. Necesitaremos:
Certificado de Defunción: Para acreditar el fallecimiento ante el juez.
Acreditación de Vínculos: Partidas de nacimiento (para los hijos) y acta de matrimonio (para el cónyuge).
Títulos de Propiedad: Escrituras de inmuebles o cédulas de autos/motos que integran el patrimonio.
Boletas de Impuestos: Para verificar la valuación fiscal y estado de deudas.
¿Cuáles son los pasos del juicio sucesorio?
Si los herederos están de acuerdo y se lleva el trámite con celeridad, el juicio de sucesión puede ser un proceso sencillo que lleva tan solo unos meses. A continuación, te detallo los pasos a seguir:
Apertura y Notificaciones: Se presenta el escrito inicial ante el juez para abrir formalmente el proceso. En esta etapa, se libran oficios (pedidos de informes) a organismos claves:
Registro de Juicios Universales: Es para verificar si ya hay un juicio sucesorio en marcha por el fallecido. Si no hay nada, registra nuestra causa como la oficial, evitando que el trámite se duplique o que otros herederos y/o acreedores inicien otro proceso por separado.
Registro de Actos de Última Voluntad (Colegio Notarial de Misiones): Para confirmar si el fallecido dejó un testamento registrado.
Intervención de organismos fiscales: Se informa a Fiscalía de Estado y a la Agencia Tributaria de Misiones (ATM) del inicio del juicio sucesorio para que el Estado verifique la existencia de deudas impositivas vinculadas al fallecido o a los bienes de la herencia.
Publicación de Edictos: Se trata de un aviso oficial publicado en el Boletín Oficial y en un diario de amplia circulación. Su función es convocar a posibles herederos o acreedores durante un plazo de 30 días. Es una etapa fundamental porque protege la transferencia o venta del inmueble, ya que otorga publicidad al proceso y brinda seguridad jurídica al comprador.
Declaratoria de herederos: Es un paso clave en el proceso de sucesión. Se trata de la resolución en la que el juez reconoce oficialmente quiénes son los herederos de los bienes de la persona fallecida. A partir de aquí, la propiedad ya es comercializable. No es necesario esperar a la inscripción final; se puede vender mediante el sistema de Tracto Abreviado, ahorrando costos y tiempo registral.
Denuncia de Bienes y pago de Tasas: Se declaran los inmuebles en el expediente, se acredita el valor fiscal y se abonan la Tasa de Justicia. Es importante que los bienes estén declarados en la sucesión y abonadas las tasas de justicia para que proceda la transferencia a terceros por tracto abreviado.
Partición y adjudicación de los bienes: En el caso que no se venda alguno de los inmuebles, en esta etapa los mismos se distribuyen entre los herederos.
Cada sucesión es un mundo, pero todas requieren la misma precisión técnica para que los títulos sean impecables. Si estás listo para regularizar tu propiedad, estoy aquí para gestionar el proceso con la celeridad que tu inversión requiere.
📲 ¿Querés iniciar el trámite o despejar dudas sobre los costos? Enviame un WhatsApp al 3764227017 y analicemos tu caso.
¿Por qué se necesita realizar un juicio de sucesión?
Cuando una persona fallece, la transmisión de sus bienes no ocurre de forma automática. El proceso sucesorio es la herramienta legal indispensable para formalizar el traspaso de la titularidad y permitir que los herederos dispongan plenamente del patrimonio. También, este trámite es fundamental para regularizar la parte ganancial de los bienes tras la muerte de uno de los cónyuges.
¿Quiénes son herederos?
En Argentina, la ley protege a la familia directa de la persona fallecida, ellos son: Hijos, cónyuge y los padres solo si la persona fallecida no tuvo hijos.
Se los denomina herederos forzosos porque la ley les reserva una porción indisponible del patrimonio de la persona fallecida que se llama "legítima". Esta garantía limita la libertad de testar del causante, impidiendo que pueda excluir a estos herederos de su sucesión mediante testamento.
La protección de esta cuota es absoluta, salvo en casos excepcionales de indignidad (por ejemplo si el heredero atenta contra la vida del familiar) o cuando se aplique la mejora legal destinada a herederos con discapacidad, la cual permite redistribuir una fracción de esa porción obligatoria.
Ante la ausencia de testamento, escenario predominante en Argentina, la ley suple la voluntad de la persona fallecida mediante un sistema de órdenes y porcentajes. Dado que la libertad de testar está restringida por la porción legítima, el patrimonio se asigna en cuotas ideales según el origen de los bienes (propios o gananciales), bajo el siguiente esquema de concurrencia:
Sucesión de los hijos: Los hijos heredan por partes iguales.
Sucesión de los padres (ascendientes): a falta de hijos, heredan los padres, quienes dividen la herencia por partes iguales.
Sucesión del cónyuge con los hijos: En el caso de bienes propios, el cónyuge tiene en el acervo hereditario la misma parte que un hijo.
Ahora bien, si existen bienes gananciales (comprados durante el matrimonio) el viudo o viuda no tiene parte alguna en la división de bienes gananciales que corresponden al cónyuge fallecido. Es decir, se queda con su 50% por la liquidación de la sociedad conyugal y el otro 50% va a los hijos.
Sucesión del cónyuge con los padres: Como dijimos anteriormente, si la persona fallecida no tuvo hijos, respecto a los bienes propios, concurren a la herencia el cónyuge con los ascendientes (padres) y la división es 50% para el cónyuge y 50% para los ascendientes.
Si el fallecido no tuvo hijos y el bien es ganancial el cónyuge ya tiene su 50% por la disolución de la sociedad conyugal. Sobre el 50% del fallecido, el cónyuge y los padres heredan en partes iguales (25% y 25% del total). Entonces en bienes propios es 50/50. En gananciales, el cónyuge retiene su 50% y hereda la mitad del 50% del fallecido, sumando un 75% del total.
¿Qué pasa con los concubinos (Uniones Convivenciales)?
En Argentina, el afecto y el tiempo de convivencia no generan derechos hereditarios. A diferencia del matrimonio, la unión convivencial no convierte a la pareja en "heredero forzoso".
¿Quiénes pueden iniciar el juicio sucesorio?
Pueden iniciarlo lo herederos directos (hijos, padres y cónyuge)
Los Legatarios: Son aquellas personas que, sin ser herederos directos, fueron elegidas por el fallecido a través de un testamento para recibir un bien específico (por ejemplo, una casa determinada, un auto o una colección de arte).
Los Acreedores: Si la persona fallecida tenía deudas pendientes, los acreedores pueden iniciar el juicio por su cuenta. Esto lo hacen para garantizar que esas deudas se paguen con los bienes de la herencia. Por eso, siempre es recomendable que los herederos tomen la iniciativa para mantener el control del proceso.
¿Dónde se realiza el trámite?
El juicio debe iniciarse ante el juez correspondiente al último domicilio donde vivió la persona fallecida. Este lugar es el que determina la jurisdicción, sin importar dónde se encuentren ubicados los bienes (como casas o autos).
¿Qué documentación se necesita para iniciar el juicio sucesorio?
Para evitar demoras innecesarias, la documentación debe ser impecable:
Es el primer paso hacia la venta. Por eso es fundamental contar con la documentación original. Necesitaremos:
Certificado de Defunción: Para acreditar el fallecimiento ante el juez.
Acreditación de Vínculos: Partidas de nacimiento (para los hijos) y acta de matrimonio (para el cónyuge).
Títulos de Propiedad: Escrituras de inmuebles o cédulas de autos/motos que integran el patrimonio.
Boletas de Impuestos: Para verificar la valuación fiscal y estado de deudas.
¿Cuáles son los pasos del juicio sucesorio?
Si los herederos están de acuerdo y se lleva el trámite con celeridad, el juicio de sucesión puede ser un proceso sencillo que lleva tan solo unos meses. A continuación, te detallo los pasos a seguir:
Apertura y Notificaciones: Se presenta el escrito inicial ante el juez para abrir formalmente el proceso. En esta etapa, se libran oficios (pedidos de informes) a organismos claves:
Registro de Juicios Universales: Es para verificar si ya hay un juicio sucesorio en marcha por el fallecido. Si no hay nada, registra nuestra causa como la oficial, evitando que el trámite se duplique o que otros herederos y/o acreedores inicien otro proceso por separado.
Registro de Actos de Última Voluntad (Colegio Notarial de Misiones): Para confirmar si el fallecido dejó un testamento registrado.
Intervención de organismos fiscales: Se informa a Fiscalía de Estado y a la Agencia Tributaria de Misiones (ATM) del inicio del juicio sucesorio para que el Estado verifique la existencia de deudas impositivas vinculadas al fallecido o a los bienes de la herencia.
Publicación de Edictos: Se trata de un aviso oficial publicado en el Boletín Oficial y en un diario de amplia circulación. Su función es convocar a posibles herederos o acreedores durante un plazo de 30 días. Es una etapa fundamental porque protege la transferencia o venta del inmueble, ya que otorga publicidad al proceso y brinda seguridad jurídica al comprador.
Declaratoria de herederos: Es un paso clave en el proceso de sucesión. Se trata de la resolución en la que el juez reconoce oficialmente quiénes son los herederos de los bienes de la persona fallecida. A partir de aquí, la propiedad ya es comercializable. No es necesario esperar a la inscripción final; se puede vender mediante el sistema de Tracto Abreviado, ahorrando costos y tiempo registral.
Denuncia de Bienes y pago de Tasas: Se declaran los inmuebles en el expediente, se acredita el valor fiscal y se abonan la Tasa de Justicia. Es importante que los bienes estén declarados en la sucesión y abonadas las tasas de justicia para que proceda la transferencia a terceros por tracto abreviado.
Partición y adjudicación de los bienes: En el caso que no se venda alguno de los inmuebles, en esta etapa los mismos se distribuyen entre los herederos.
Cada sucesión es un mundo, pero todas requieren la misma precisión técnica para que los títulos sean impecables. Si estás listo para regularizar tu propiedad, estoy aquí para gestionar el proceso con la celeridad que tu inversión requiere.
📲 ¿Querés iniciar el trámite o despejar dudas sobre los costos? Enviame un WhatsApp al 3764227017 y analicemos tu caso.